La scorsa settimana è stata decisiva nell’iter del decreto “Salva Casa”. In questo articolo vi raccontiamo il punto della situazione, con la storia del provvedimento, le novità in campo e la posizione degli Ordini e Collegi (nazionali e non). Il testo è da considerarsi pressoché definitivo e se riceverà la fiducia (scontata) della Camera passerà in Senato per l’approvazione finale. L’iter dovrebbe concludersi entro il 28 luglio.
Approfondimento a cura di Martina Tartaglino e Maria Chiara Voci
Un punto di partenza per una riforma che deve essere molto più ampia e radicale per consentire a cittadini, professionisti e imprese di muoversi in un contesto di regole al passo con i tempi, aggiornate, chiare e soprattutto definite e definitive. Gli Ordini Architetti italiani (a partire da quello di Torino e Provincia), il Consiglio Nazionale Architetti PPC, congiuntamente con il Consiglio Nazionale degli Ingegneri e il Consiglio Nazionale dei Geometri e GL accolgono in modo positivo alcuni fra i provvedimenti contenuti nel decreto sulla semplificazione in edilizia, battezzato come “Salva-Casa”, ma restano fermi nel chiedere un lavoro più strutturato e strategico di revisione delle disposizioni legislative esistenti. Una posizione che è stata chiarita in un comunicato congiunto diramato la scorsa settimana (qui il link in cui vi rimandiamo al testo).
La nuova norma, approdata alla Camera mercoledì 17 luglio, è pronta alla conversione in legge. Dopo il passaggio in Commissione Ambiente, il novellato è da considerarsi pressoché definitivo e se riceverà la fiducia (scontata) della Camera passerà in Senato per l’approvazione finale. L’iter dovrebbe concludersi entro il 28 luglio. Nel ddl di conversione manca (lo segnaliamo) l’atteso “Salva-Milano”, pacchetto di norme ed emendamenti con misure urgenti per sbloccare la situazione di stallo nel capoluogo lombardo. Un rinvio da attribuire anche a mancati accordi tra la maggioranza.
«Per architetti, ingegneri, geometri – commenta Maria Cristina Milanese, presidente dell’Ordine degli Architetti di Torino e Provincia – la necessità di riforma del sistema di norme in materia di edilizia ed urbanistica non è più differibile». Nel frattempo, in questo articolo cerchiamo di fare il punto sul provvedimento in approvazione, con un focus sulle misure più importanti e discusse e in dettaglio le richieste avanzate dal CNAPPC al Legislatore.
Il decreto “Salva-Casa” dal via libera del Cdm all’approvazione di Camera e Senato
Il dl n. 69/2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, conosciuto anche come decreto Salva-Casa” o “Piano Casa2, è stato licenziato dal Consiglio dei Ministri n.82/2024 lo scorso 24 maggio e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio. È dunque in vigore dal 30 maggio 2024 e dovrà essere convertito in legge entro 60 giorni.
Il testo è passato all’esame della Commissione Ambiente della Camera dove sono stati accolti molti dei 522 emendamenti presentati, ma non il cosiddetto “Salva-Milano”. Il 17 luglio il dl è approdato a Montecitorio dove dovrà ottenere la fiducia e poi passerà al Senato per la ratifica e la definitiva conversione, che come già sottolineato dovrà avvenire entro il 28 luglio.
In un comunicato diramato appena dopo il via libera del Cdm, il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (che si intesta il provvedimento) parla di semplificazione delle procedure per “le lievi difformità” e, si legge ancora sul portale, «l’obiettivo è “liberare” gli appartamenti ostaggio di una normativa rigida e frammentata che ne ostacola la commerciabilità e talora preclude l’accesso a mutui, sovvenzioni e contributi».
Per il Ministero gli interventi oggetto del decreto riguarderebbero le “casistiche di minore gravità” e vanno a toccare
- le difformità formali derivanti da incertezze interpretative rispetto alla dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
- le difformità edilizie delle unità immobiliari, risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione.
- le parziali difformità che potevano essere sanate all’epoca di realizzazione del’’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della disciplina della cosiddetta “doppia conformità”.
Il decreto introduce da una parte la possibilità di installare tende e strutture di protezione dal sole e da eventi atmosferici in regime di edilizia libera e dall’altra il regime di silenzio-assenso: «se l’Amministrazione non risponde nei tempi previsti l’istanza del cittadino è accettata».
Sulle sanzioni il Ministero sostiene che «sono proporzionali all’aumento di valore del’’immobile e potranno essere utilizzate, tra l’altro, nella misura di 1/3, per progetti di recupero e rigenerazione urbana». Il Governo e il ministro delle Infrastrutture Matteo Salvini hanno respinto le accuse delle opposizioni che hanno definito il pacchetto di norme un “condono” sottolineando che le sanatorie riguarderebbero casi di piccola entità.
Le misure principali contenute nel “Salva Casa”
STATO LEGITTIMO
Il DL 69/2024 interviene sul DPR 380/2001 modificando l’articolo 9-bis, relativo allo stato legittimo dell’immobile. Secondo il testo licenziato dal Cdm e modificato con emendamento approvato l’11 luglio sono stati ridotti gli oneri amministrativi per i cittadini. Per dimostrare lo stato legittimo sarà sufficiente presentare il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio, anche in sanatoria. Secondo le specifiche del Ministero delle Infrastrutture «le parziali difformità che saranno sanate contribuiranno a dimostrare lo stato legittimo di un immobile».
Inoltre, le irregolarità presenti nelle parti comuni dell’immobile non bloccheranno gli interventi sulle singole unità e viceversa «Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 del codice civile. Ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso».
Secondo le dichiarazioni raccolte dal Sole 24 Ore Il deputato di FdI Dario Iaia, relatore del testo insieme alla collega Erica Mazzetti (FI), ha sottolineato che le proposte di modifica sono state accolte in Commissione in quanto l’obiettivo del dl è anche quello di superare le problematiche che hanno caratterizzato il Superbonus “quando difformità presenti su un singolo immobile hanno rischiato di bloccare la riqualificazione delle parti comuni. Stesso discorso per i singoli appartamenti, che a volte rischiano di non essere ristrutturati a causa di difformità sulle parti comuni.
ABUSI
Sono stati ampliati i termini per la rimozione degli abusi edilizi. il limite di tempo per la demolizione passerà da 90 a 240 giorni (da tre a otto mesi) se sussistono esigenze di salute o di carattere socio-economiche del proprietario. Si legge infatti “nei casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socio-economico, che rendano inesigibile il rispetto di tale termine”.
TOLLERANZE COSTRUTTIVE
A proposito delle differenze consentite tra quanto autorizzato e quanto effettivamente realizzato (spesso per interventi riguardanti altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altre misure), se finora la tolleranza concessa era del 2% e la prima versione del decreto l’aveva inalzata al 5%, il testo definitivo parla di una tolleranza fino al 6% per le unità immobiliari sotto i 60 metri quadri di superficie.
Le altre tolleranze previste dal testo parlano del 2% per gli immobili con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati, del 3% per quelli itra i 300 e i 500 metri quadrati, del 4% tra i 100 e i 300 metri quadrati e del 5% fino ai 100 metri quadrati
Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il mancato rispetto delle misure non costituisce violazione edilizia.
SÌ AI MONOLOCALI DI 20 MQ
Il “Salva-Casa” cambia i paletti che consentono di stabilire se un’abitazione risponde ai requisiti igienico sanitari superando una norma del 1975.
Quindi con le nuove regole vengono ammessi anche locali con un’altezza minima di 2,40 metri, 30 centimetri al di sotto dell’attuale limite previsto a 2,70 metri. Inoltre i monolocali possono ottenere l’abitabilità con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona (attualmente il limite minimo è di 28 metri quadrati), se invece vi abitano due persone l’abitabilità viene concessa con 28 metri quadrati, a differenza degli attuali 38.
Il progettista responsabile dell’intervento potrà asseverare la conformità del suo elaborato alle norme igienico sanitarie in una serie di casi, che fanno eccezione rispetto alle regole generali. Ovvero gli interventi di recupero dovranno essere propedeutici al miglioramento delle condizioni igienico-sanitario dell’immobile.
SUPERAMENTO DOPPIA CONFORMITÀ
La nuova normativa prevede il superamento della doppia conformità edilizia sia per le difformità parziali sia per quelle sostanziali. Le misure sono state pensate anche per snellire le procedure negli uffici comunali e andare oltre alle differenze regionali. Nel testo si specifica che le variazioni (come, per esempio, anche gli aumenti di cubatura), in ogni caso, dovranno essere contemporanee al titolo abilitativo e conformi alla normativa edilizia all’epoca dell’intervento e a quella urbanistica del momento di presentazione della domanda di sanatoria.
SOTTOTETTI
In Commissione Ambiente è stato approvato un emendamento che consente il recupero dei sottotetti “per incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo”. Nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi di ciascuna Regione il recupero è possibile anche quando l’intervento “non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini”.
Si dovranno, però rispettare i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio; poi non dovranno essere apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali; si dovrà rispettare l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione.
SANATORIE
Nel nuovo testo approdato alla Camera è prevista anche una sanatoria per gli interventi soggetti a vincoli che, prima dell’entrata in vigore del nuovo Codice dei beni culturali del 2006, pur essendo stati autorizzati dal Comune, non avevano il preventivo accertamento della compatibilità paesaggistica.
MUTAMENTO DELLA DESTINAZIONE D’USO
Il decreto semplifica la procedura per il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari nel rispetto delle normative di settore e delle specifiche condizioni comunali. E se all’interno della stessa categoria funzionale il mutamento della destinazione d’uso sarà sempre ammesso, tra diverse categorie funzionali potrà essere effettuato limitatamente alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale. Con il passaggio in Commissione Ambiente sono cambiati alcuni passaggi: se nel primo testo approvato dal Cdm c’era scritto che “per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio”, ora il testo definitivo recita che “per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale”.
I cambi di destinazione d’uso saranno consentiti sia con opere sia senza opere e viene chiarito che per questo secondo caso si intendono quelli con attività di edilizia libera. Per il mutamento senza opere sarà richiesta la Scia (Segnalazione certificata di inizio attività), mentre per quello con opere occorrerà essere in possesso del titolo per l’esecuzione.
VETRATE, PERGOLE, TENDE DA SOLE
Nella lista di opere che possono essere effettuate in edilizia libera il “Salva-Casa” ha inserito le vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (cosiddette “VEPA”) nei porticati eccetto quelli “gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche”, ovvero quelli su cui c’è un diritto di uso pubblico o che danno su uno spazio pubblico. Nell’elenco sono comprese anche le pergole bioclimatiche (le strutture dotate di una copertura composta da lamelle orientabili) e altre strutture di protezione dal sole e dalle intemperie dotate di telo retrattile o elementi regolabili che devono essere addossati o collegati all’abitazione “anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera, non creare uno spazio “stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e di superfici”, e minimizzare l’impatto visivo e l’ingombro.
TITOLI RILASCIATI PRIMA DEL 1977
Si introduce una nuova norma per regolarizzare interventi edilizi eseguiti in parziale difformità rispetto al titolo prima dell’introduzione del permesso di costruire. Prevede una procedura specifica per varianti in corso d’opera su titoli rilasciati prima del gennaio 1977, permettendo la loro regolarizzazione. Le parziali difformità non necessitano di regolarizzazione se non è stato emesso un ordine di demolizione e se è stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità
Per dimostrare la datazione dei lavori, sarà possibile utilizzare documenti catastali, fotografie o altri atti, o in mancanza sarà un professionista tecnico a provvedere all’attestazione del momento di realizzazione dei lavori (con responsabilità propria). In questo caso, l’abuso edilizio si regolarizzerà con la presentazione di una Scia in sanatoria e il pagamento di una sanzione.
Dopo aver appreso le modifiche al decreto e letto il testo del ddl di conversione il CNAPPC suggerisce una serie di modifiche per superare le incertezze interpretative e tutelare tutti gli attori della filiera delle costruzioni
Di seguito la scheda illustrativa degli emendamenti proposti contenuta nel comunicato stampa diramato il 16 luglio:
a) Con riferimento all’articolo 1, laddove è stato inserito il nuovo ART. 34-ter si ribadisce che sia necessario modificare il testo del comma dove è prevista la procedura in cui il Tecnico incaricato sopperisca con propria dichiarazione all’acclarata impossibilità documentaria degli interventi; si ritiene trattarsi di un affidamento improprio ai Professionisti tecnici considerato che la materia dei diritti giuridici esula in parte dalle competenze professionali. La dichiarazione dell’epoca dell’intervento, in assenza documentazione certa, non può che rimanere in capo alla proprietà o al responsabile dello stesso, poiché il solo a potere disporre di elementi conoscitivi.
b) quanto previsto dal comma 2 Art. 1-bis: “Gli interventi realizzati o assentiti fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione in deroga al requisito non preceduti dall’approvazione preventiva di un piano particolareggiato o di lottizzazione convenzionata di cui all’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150 e all’articolo 8 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, ad eccezione di quelli per i quali sia stata disposta la demolizione o riduzione in pristino con provvedimento definitivo, sono considerati conformi alla disciplina urbanistica, nel rispetto delle condizioni di cui al comma 3, nei casi di:
- edificazione di nuovi immobili su singoli lotti ricadenti in ambiti edificati e urbanizzati;
- sostituzione di edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata;
- interventi su edifici esistenti in ambiti caratterizzati da una struttura urbana definita e urbanizzata che determinino la creazione di altezze e volumi eccedenti i limiti massimi previsti dall’articolo 41-quinquies, comma 6, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ferma restando l’osservanza della normativa tecnica delle costruzioni.”
sia da intendere come un’autentica interpretazione tra i dispositivi delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici vigenti e le normative nazionali al fine di rimuovere l’incertezza e le potenziali contraddizioni tra Norme di diverso rango. Uno Stato di Diritto garantisce che ogni Norma di legge, se vigente, è utilizzabile pertanto i Professionisti tecnici, operano nel rispetto delle Normative vigenti e dei Titoli abilitativi ottenuti. Tenuto conto dell’interpretazione presente nel comma 2 “sono considerati conformi alla disciplina urbanistica” si chiede altresì l’eliminazione del riferimento temporale presente nel medesimo comma “assentiti fino alla data di entrata in vigore della presente disposizione”;
c) in considerazione della previsione contenuta nel comma 2 quanto previsto dal comma 1 dell’Art. 1-bis, affinché non generi ulteriore indeterminatezza, sia stralciato.